Продолжаем публиковать (в рамках реализации партпроекта "Школа грамотного потребителя" в Октябрьском районе) просветительские материалы по ЖКХ и местному самоуправлению, подготовленные Александрой Ивановной Рудных - руководителем Рабочей группы «За жилищные права» Комиссии «Жильё и городская среда», активистом Октябрьского местного отделения "Единой России". На заседании рабочей группы, прошедшем 5 июня 2019, общественники обсудили вопросы, связанные с новыми обязанностями управляющих компаний.
I. Уважаемые коллеги, на прошлом заседании вы высказали своё мнение,
1) какую актуальную проблему следует обсудить в июне,
2) какой самый значительный недостаток есть в работе УК.
Привожу оба эти перечня:
Самый значительный недостаток в работе УК:
|
Всю работу УК проводит плохо, без соблюдения правил и норм. |
|
|
Прекратил работу сайт УК – она его не восстанавливает. |
|
|
УК не проводит добросовестно и регулярно техосмотр общего имущества МКД, но в Отчёте заявляет, что всё исполняет. |
|
|
УК заблокировала строку «взнос на капитальный ремонт», а для пользования спецсчётом мы вынуждены были согласиться на внесение дополнительной платы (5,5%) от начисленной суммы. |
|
|
Годовой отчёт УК не прозрачен и очень не полон. |
|
|
УК не учитывает, что физический износ инженер-ного хозяйства дома, которому 50 лет, достигает предела, и не принимает меры по предупреждению аварийного состояния общего имущества дома. |
|
|
УК умудряется не замечать, не учитывать разрушения своих домов. |
|
|
У специалистов УК нет заинтересованности и инициативности в работе по обслуживанию домов. |
|
|
УК не идёт на взаимодействие с Советом дома, не признаёт его права на общественный контроль. |
Актуальные проблемы для обсуждения
на заседаниях в июне:
* Как получать Акты от УК о выполненных работах – в соответствии с Годовым отчётом УК?
* Ответственность УК за состояние общего имущества МКД и своевременность текущего ремонта в доме.
* Что нужно жителям знать о газовой и мусорной реформах?
* Система работы по упорядочению Договора управления домом.
* Своевременный вывоз мусора (ТКО).
* Работа системы ЖКХ во II полугодии 2019 г.
* Доходчивая и оперативная информация жителей со стороны УК.
* Как преодолевать равнодушие и безразличное отношение жителей дома к проблемам и состоянию общего имущества дома?
Прошу подготовить ваши предложения по реализации этих предложений.
хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх
II. Уважаемые коллеги, 29 июля 2017 г. был принят ФЗ №279 "О внесении изменений в Федеральный закон "О теплоснабжении" и отдельные законодательные акты РФ по вопросам совершенствования системы отношений в сфере теплоснабжения".
От исполнения этого закона УК и РСО, от знания его жителями многоквартирных домов зависит наведение порядка в учёте теплоснабжения по каждому МКД.
Сейчас самое время обратить внимание на качество работы прибора по учёту тепла, поступающего в дом.
Ниже привожу разъяснения, как этот закон должны учитывать УК.
=============================================
Согласно ФЗ №279, во всех многоквартирных домах должен быть установлен общедомовый прибор учёта (ОДПУ) тепловой энергии.
ОДПУ тепла устанавливается за счёт средств капремонта или дополнительных взносов собственников. В соответствии с ч. 2 статьи 9 ФЗ №279, во всех многоквартирных домах при наличии технической возможности должен быть установлен и введён в эксплуатацию общедомовый прибор учёта тепловой энергии.
Информацию об этом до собственников должна довести УК!
Согласно ч. 2 статьи 166 ЖК РФ, установить общедомовый прибор учёта, в том числе тепловой энергии, можно в рамках капитального ремонта общего имущества собственников.
Если собственники не зависят от сроков Региональной программы капремонта, накапливая средства на спецсчёте, то они могут провести ОССП и утвердить на нём установку ОДПУ в рамках капремонта.
У собственников, чьи взносы поступают в адрес Регоператора по капремонту, такая возможность появится только тогда, когда придёт их очередь проведения капитальных работ.
В ином случае на ОССП они должны решить, из каких средств будет финансироваться покупка и установка ОДПУ тепла.
Если собственники на ОССП не примут решения об установке счётчика и финансировании работ, то РСО имеет право поставить ОДПУ самостоятельно до 1 января 2021 г., а затем взыскать с собственников помещений в доме стоимость прибора и монтажа.
Что нужно знать УК об установке общедомовых приборов учёта? Замена вышедшего из строя ОДПУ является работой по содержанию и текущему ремонту общего имущества
После установки ОДПУ включается в состав общего имущества МКД и за его рабочее состояние отвечает УК (ТСЖ) – см. статью 36 ЖК РФ и п.п. 5-7 Постановления №491, п. 18 Постановления №290.
Его обслуживание и ремонт должна запланировать УК в рамках работ по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД и проводить за счёт средств, которые жители дома ежемесячно вносят за содержание жилого помещения (п. 5 ч. 1.1 статьи 161 ЖК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ №6464/10 от 29.9.2010).
Если общедомовый счётчик тепла выйдет из строя, то восстановить его работоспособность и технические характеристики необходимо не позднее, чем через 2 месяца после фиксации факта поломки (ч. 12 статьи 13 ФЗ №261).
Работы УК по содержанию ОДПУ в надлежащем состоянии включают в себя не только ремонт счётчика, если он вышел из строя, но и его замену, если невозможно восстановить работоспособность прибора с помощью частичного ремонта.
В таком случае составляется Акт о выходе ОДПУ из строя.
Особенности ремонта и обслуживания ОДПУ управляющей компанией. Если УК самовольно вводит дополнительный взнос на замену ОДПУ, то это считается нарушением.
В случае выхода из строя ОДПУ перед УК встаёт вопрос об источнике финансирования его замены - ведь стоимость таких работ может достигать сотен тысяч руб.
Некоторые УК просто меняют счётчик и добавляют в квитанции на оплату дополнительный взнос.
Внимание! Рассмотрим пример из судебной практики: УК, составив Акт о выходе из строя ОДПУ теплоэнергии, заменила его на новый и дополнительно к стоимости содержания общего имущества включила в счета стоимость этих работ. Собственники не согласились с такой ситуацией и пожаловались в ГЖИ, которая провела внеплановую проверку. В результате проверки УК получила пред-писание ГЖИ устранить нарушения: обязала УК исключить до-полнительные платежи из квитанций; вернуть уже полученные от жильцов деньги за замену ОДПУ; сделать перерасчёт платы за отопление, не принимая к расчётам показания нового счётчика.
УК не согласилась с такой позицией ГЖИ и подала иск в суд с требованием признать предписание незаконным - она указала, что расходы, связанные с заменой ОДПУ, должны нести собственники.
УК настаивала в иске на том,
что установка ОДПУ теплоэнергии не относится к работам по содержанию имущества дома и не была включена в плату за содержание помещения,
что соответствующие работы не включены в перечень работ и услуг в Договор управления домом.
Суды всех инстанций: первой, апелляционной, кассационной - встали на сторону ГЖИ. Их правоту подтвердил и Верховный суд РФ.
Принимая решения по иску не в пользу УК, суды исходили из следующих тезисов:
- ОДПУ входит в состав общего имущества МКД и при заключении Договора управления домом ответственность за его надлежащее содержание несёт УК – см. п. 6 Постановления №491 и ч. 2 статьи 162 ЖК РФ;
- плата за замену ОДПУ должна быть включена в плату за содержание жилого помещения;
- собственник платит за содержание общего имущества и обязан вносить плату за его содержание – см. статьи 210, 249 ГК РФ, ч.ч. 1, 2 статьи 39, ч. 1 статьи 158 ЖК РФ);
- размер платы за содержание общего имущества утверждается на ОССП с учётом предложений УК о перечне, объёмах и сроках услуг и работ (такие предложения УК должна составлять с учётом состава, конструктивных особенностей, степени износа и технического состояния общего имущества – см. ч. 7 статьи 156 ЖК РФ и п. 31 Постановления №491).
УК не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определённый в соответствии с заключённым Договором управления домом – на основе требований ч. 7 статьи 156, ч.ч. 1-3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, ч. 1 статьи 310, ч. 1 статьи 432, статей 450-453 Гражданского кодекса РФ.
Все текущие и неотложные обязательные сезонные работы и услуги должны быть предусмотрены в Договоре управления – их УК обязана проводить независимо от того, упоминаются ли они в Договоре управления и есть ли по данному вопросу отдельное решение ОССП – см. Постановление Президиума Верховного ар-битражного суда РФ от 29.9.2010 №6464/10).
Определение в Договоре управления должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт общего имущества дома с учётом его естественного износа является предпринимательским риском УК.
Дополнительная компенсация собственниками расходов УК на неотложные работы и услуги допустима только в том случае, если необходимость в них вызвана обстоятельствами, которые УК не могла предвидеть и предотвратить и за возникновение которых она не отвечает.
УК должна учитывать возможные траты на замену ОДПУ при утверждении перечня работ и услуг. Суды всех инстанций, исходя из вышеперечисленных норм и тезисов, сделали вывод, что замена ОДПУ относится к текущему ремонту, плата за который входит в состав ежемесячной платы собственников за содержание жилого помещения.
УК должны помнить, что все многоквартирные дома, где есть техническая возможность, нужно оснастить общедомовым прибором учёта тепла. Вопрос его установки и источник финансирования должен решаться на ОССП.
Если ОДПУ устанавливается впервые, то такие работы можно включить в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества дома.
Если собственники на ОССП отказались установить ОДПУ тепла, то ресурсоснабжающая организация (РСО) сделает это принудительно и взыщет расходы с собственников.
УК имеет право собирать с жителей дома дополнительные взносы на замену ОДПУ только тогда, когда собственники на общем собрании примут соответствующее решение.
Приложение.
Пополняем свои информационные справочники – для качественной работы по темам и проблемам ЖКХ:
- «Моя Квартира» - мобильное приложение портала РосКвартал, которое позволяет проводить онлайн-голосования, даёт жителям возможность связываться с УК сразу же (онлайн), передавать показания индивидуальных приборов учёта (ИПУ).
- Коллеги, будем внимательно следить за работой Комиссии по городскому хозяйству (т.е. ЖКХ) Гордумы.
Координаты Комиссии: пр. Ленина, 24а, 4 этаж, оф. 413;
тел.: 354-55-94; E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
- Сайт министерства энергетики и ЖКХ Свердловской области: energy.midural.ru - раздел «Обращения граждан».
Перечень
новых обязанностей УК с 1 марта 2019 г.
Исполнение обязательств, предусмотренных Договором управления домом, далеко не всегда отличается точностью и качеством.
Тем важнее становится создание чёткого свода правил, по которым работали бы все УК, чтобы избежать колоссального разброса по уровню качества одних и тех же услуг.
Подобным документом служат сейчас «Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» - из Постановления правительства РФ №416 от 15 мая 2013 г.
Практика показала, что они нуждаются в совершенствовании. По-этому с 1 марта вводятся в действие очередные дополнения с целью вывести качество услуг УК на более высокий уровень.
Выражаются они в ряде новых обязанностей УК:
1) Аварийно-диспетчерская служба (сокращённо – АДС) УК дол-жна обеспечивать круглосуточную регистрацию заявок от жильцов и контролировать их своевременное исполнение.
Для этого в АДС:
- заявки регистрируются в специальном журнале или в автоматизированной системе учёта заявок жильцов; а также используются технические средства записи телефонного разговора,
- обратившемуся жителю сообщается регистрационный номер его заявки, а также информация о сроках ее выполнения и необходимых для этого мерах,
- служба должна контролировать соблюдение сроков и должного качества исполнения заявки жильца. Для этого применяются методы: фотосъемки, опроса жильцов.
Результаты проведенного контроля должны заноситься в журнал, т.е. нельзя ограничиваться простой «галочкой»!
2) Для обработки заявок жильцов аварийно-диспетчерской службе установлены жёсткие нормативы по времени:
- срок ожидания ответа на звонок – не более 5 минут. Если своевременный ответ обеспечить не удалось, в течение 10 минут сотрудник службы должен перезвонить жильцу или предоставить ему возможность оставить голосовое или электронное сообщение, которое рассматривается в течение 10 минут;
- на локализацию аварийных повреждений коммуникаций дома отводится 30 минут, устранение засоров – 2 часа, на устранение последствий аварии – 3-е суток со дня повреждения,
- заявки об устранении небольших повреждений выполняются круглосуточно по согласованию с собственниками, а прочистка мусоропроводов должна проводиться в период с 8 до 23 часов.
3) Если для исполнения заявки необходим выезд сотрудника аварийно-диспетчерской службы на место, жильца предварительно уведомляют о планируемом времени визита и сообщают ФИО сотрудника, который прибудет.
Сотрудники АДС должны иметь при себе:
- все необходимые инструменты и материалы для выполнения заявки,
- служебное удостоверение, опознавательные знаки сотрудника АДС (бейджик, нашивки и пр.) с указанием его Ф.И.О., специальности и полного наименования УК; одноразовые бахилы.
Словом, известный всем образ типичного сантехника из ЖЭКа, ставшего героем народных анекдотов, должен, наконец, уйти в прошлое.
4) УК обязана обеспечить оперативное «взаимодействие» с жильцами подведомственных им домов.
- организовать возможность личного обращения жильцов в свой офис либо в МФЦ,
- открыть представительство УК в пешей доступности от управляемых ею домов (в радиусе не более 3 км),
- проводить прием жильцов не реже 1 раза в месяц, предоставив возможность записаться на него по телефону, через МФЦ или через свое представительство,
- выдавать копию записи в журнале учёта приема граждан обратившемуся жильцу.
Таким образом, с 1 марта 2019 г. УК должна вести свою деятельность на основе следующих принципов:
- обеспечивать открытость своей работы,
- исполнительность и вежливость сотрудников УК,
- оперативное устранение любых неисправностей и аварий в каждом доме.
==========================================================
Наказание для УК, которая не отвечает на
обращения жильцов
28 мая 2019 г.
Не так давно появилось решение Верховного суда РФ. Суть проблемы, которую рассмотрел суд, сводится к следующему.
Отношения между УК и собственниками.Обращение граждан рассматриваются в соответствии с ФЗ №59 от 2.5.2006 г. Применять этот закон должны как органы власти, так и организации, которые осуществляют публично значимые функции.
В практике судов сложилось мнение, что каждая УК также осуществляет публично значимые функции и поэтому должна соблюдать этот закон.
В своём Постановлении от 15.2.2019 г. №48-АД19-2 Верховный суд пришел к выводу, что управляющие организации не выполняют публично значимых функций. Ссылаясь на позицию Конституционного суда, судьи Верховного суда указали, что отношения между УК и собственниками помещений в доме носят гражданско-правовой характер, поэтому о публичных отношениях речи нет.
В связи с этим возник вопрос: а должны ли УК вообще отвечать на обращения собственников?
Как УК должна отвечать на обращения жителей?В Письме Минстроя РФ №15772-ОГ/04 от 23.4.2019 г. сказано, что УК должна отвечать на обращения с соблюдением требований закона. Минстрой РФ обратил внимание всех УК, что порядок работы с обращениями собственников определён Постановлением Правительства №416 от 15.5.2013 г.
Привлечение УК к ответственности.Больше того, Минстрой РФ пришёл к выводу, что нарушение порядка работы с обращениями собственников является нарушением лицензионных требований.
Поэтому, если УК не отвечает на обращения или отвечает с нарушением сроков, то она должна быть привлечена к административной ответственности.
Комментарии:
- УК на сегодняшний день только рассылает квитанции раньше срока, а остальное по боку. Стоит в квитанции строка «техобслуживание общего имущества», но я не понимаю, что реально делается? У нас старый дом на 8 квартир, и в нём ничего не делается! Мы сами мóем пол в коридоре. Единственно - дворник раз в неделю метёт крыльцо. Зачем нам вообще УК, если платим за свет и воду отдельно?
- Так проведите общее собрание и перейдите на непосредственное управление домом!
- Да, но непосредственное управление Жилищный кодекс разрешает только в МКД с количеством квартир не менее 30.
==================================================================
А. И. Рудных
