Продолжаем публиковать (в рамках реализации партпроекта "Школа грамотного потребителя" в Октябрьском районе) просветительские материалы по ЖКХ и местному самоуправлению, подготовленные Александрой Ивановной Рудных - руководителем Рабочей группы «За жилищные права» Комиссии «Жильё и городская среда», активистом Октябрьского местного отделения "Единой России". На заседании рабочей группы, прошедшем 31 июля в Общественной палате Свердловской области, общественники обсудили:

- Какой штраф заплатит УК за игнорирование жалоб и обращений жителей?

- О чём спорят в российских судах по вопросам ЖКХ?

- Что такое общедомовые нужды и за что мы платим?

Уважаемые коллеги, сейчас у ответственных жителей и Со-ветов домов главная забота – контролировать, как УК выполняет План работ на 2019 год, как она устраняет недостатки, зафик-сированные в Акте весеннего техосмотра общего имущества дома. Так держать!

А наше 15-ое заседание предлагаю посвятить обсуждению 3 вопросов, к которым мы обращались редко.

Программа заседания:

1. Какой штраф заплатит УК за игнорирование жалоб и обращений жителей?

2. О чём спорят в российских судах по вопросам ЖКХ?

3. Что такое общедомовые нужды и за что мы платим?

  Какой штраф заплатит УК

за игнорирование жалоб и обращений жителей?

Управляющие компании очень часто не отвечают на обращения и жалобы жильцов или занимаются отписками.

Да, часто жители не регистрируют свои обращения в УК и поэтому лишают себя возможности доказать, что были эти обращения. А если обращения зафиксированы в канцелярии УК, почему нет ответа или ответ – элементарная отписка?

Совету дома, каждому жителю МКД надо выработать тактику, как действовать в диалоге с УК, чтобы заставить её соблюдать правовые требования, заставить её вести в доме необходимую работу по содержанию общего имущества, по текущему ремонту.

В своем недавнем Обзоре Верховный Суд РФ рассказал, как наказывать УК за срыв сроков ответов на обращения и жалобы жителей (этот Отзыв утверждён Президиумом ВС 5 июня 2019 г.),

ВС РФ напомнил, что действуют 2 состава административных правонарушений со стороны УК – они отражены в статьях 7.23.3[1] и 14.1.3[2] Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Сумма штрафа по первому составу – 150-250 тыс. руб.; по второму составу – 250-300 тыс. руб.

От чего зависит размер штрафа? Выбор статьи и сумма штрафа завит от того, на что пожаловался Совет дома или отдельный житель МКД:

- если требовали устранить нарушение, которое относится к лицензионным требованиям, – УК заплатит от 250 до 300 тыс. руб.

- если жаловались, что УК не исполняет иные требования (например, уборка подъезда или качество услуг), то штраф меньше - от 150 до 250 тыс. руб.

С введением лицензирования УК должны были вести себя более законопослушно. Однако жизнь показывает, что это наблюдается далеко не всегда. И дело здесь не только в противозаконном поведении УК.

Дело в том, что часто и Советы домов, и отдельные жители допускают явные просчёты в попытках отстоять свои жилищные права:

- неграмотно и неубедительно пишут свои жалобы и обращения в УК;

- не соблюдают требований к оформлению этих своих документов;

- не ссылаются на основные положения законов и постановлений по конкретным вопросам ЖКХ;

- не привлекают к защите своих жилищных прав депутатов Городской думы;

- получив отписку или не получив вообще ответа на своё обращение, перестают заниматься этой жизненно важной проблемой;

- часто откладывают написание жалоб или попросту ленятся заниматься этим хлопотным делом.

К этому надо добавить, что у нас очень слабо осуществляется общественный жилищный контроль за работой УК, а муниципальный жилищный контроль, по существу, самоустранился от своих обязанностей.

Так руководителю и работникам УК только этого и надо! А жителям?

  О чём спорят в российских судах

по вопросам ЖКХ?

За последние годы определились наиболее типичные требования, которые встречаются в судах по проблемам ЖКХ – это относится и к УК, и жителям многоквартирных домов.

Что обычно требуют коммунальщики – УК, РСО?

- взыскание задолженности по оплате за жилое помещение;

- взыскание задолженности по оплате содержания жилого помещения и коммунальных услуг;

- взыскание пени за несвоевременную (неполную) оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Что требуют потребители ЖК-услуг?

- произвести перерасчет платы за коммунальные услуги и содержание жилья;

- взыскать переплаты и обязать сделать перерасчет;

- заключить договор на оказание коммунальных услуг или открыть/разделить лицевой счет;

- компенсировать моральный вред;

- произвести демонтаж заглушки на водоотводящем стоке.

А что бы вы потребовали от коммунальщиков в суде?

хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх

  Что такое общедомовые нужды и за что мы платим?

Получая квитанции за ЖК-услуги, многие обращают внимание на отдельную строку ОДН, не понимая при этом, какие расходы она включает и почему этот счет приходит именно собственникам квартир. А что такое ОДН, какие коммунальные услуги включает, по какому принципу рассчитывается и как можно снизить цену?

ОДН - общедомовые нужды. В соответствии с положениями статьи №36 Жилищного кодекса РФ к общедомовому имуществу (ОДИ) в МКД относятся помещения, которые не являются частями квартир и служат для общего пользования всеми жильцами.

А ОДН — это коммунальные услуги, которые идут на содержание подъездов, чердаков, подвалов, придомовой территории. Фактически, при расчёте общедомового потребления учитываются территории, которые не оснащены индивидуальными приборами учета или не относятся к площади квартир.

Например: если дом подключен к центральной системе отопления, собственник каждой квартиры платит за тепло с учетом площади своего жилья. Но на лестничной площадке тоже установлены ради-аторы, которые должны поддерживать нормальную температуру в подъезде. Расход ресурсов на отопление в подъезде будет входить в ОДН, а плата за него распределяется между всеми жильцами.

В счёт на ОДН УК включает оплату за технические потери во внутридомовых инженерных системах водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, тепловой энергии и оборудовании.

Дополнительные потери могут быть вызваны небольшими протечками труб, прорывами и другими аварийными ситуациями, плановой промывкой инженерных систем, их заполнением или гидравлическими испытаниями.

Какие услуги относятся к ОДН? Раз речь идёт об общем имуществе дома, то обязательно надо вспомнить 36 статью Жили-щного кодекса РФ – в ней дан точный перечень общего имущества жильцов МКД.

- К общим территориям относят:

подъезды — лестничные площадки, лестничные пролеты, кори-доры, пространство входной группы;

лифтовые шахты и кабины пассажирских и грузовых лифтов;

чердачные и технические этажи дома;

подвальные помещения;

помещения, в которых расположены инженерные коммуникации;

другие помещения, которые не являются собственностью отдельных жильцов и предназначены для проведения заседаний Совета дома, других организационных мероприятий;

придомовую территорию с элементами благоустройства: пешеходными дорожками, ограждениями, детскими  площадками.

Для поддержания всех перечисленных помещений, территорий и конструкций в соответствующем состоянии УК расходует воду, электроэнергию, теплоноситель и другие ресурсы. Соответственно, все ОДН разделяются на группы в зависимости от используемых коммунальных услуг.

- Электроснабжение ОДН — это количество электроэнергии, которое расходуется на освещение подъездов, двора, а также работу инженерных систем, например, лифта.

- ХВС в ОДН – расходуемая холодная вода для влажной уборки подъездов; полива клумб; промывки коммуникаций.

Кроме того, часто отмечаются регулярные потери воды из-за неудовлетворительного состояния системы водоснабжения.

- Горячее водоснабжение. В квитанции включают расходы на ГВС ОДН, вызванные: потерями во внутридомовой сети; необходимостью проведения ремонтных работ; промыванием системы.

- Отопление в ОДН. Согласно санитарным нормативам и нормам эксплуатации жилфонда, температура в подъездах многоквартирных домов не должна опускаться ниже +16°. Чтобы поддерживать заданную температуру, на пролетах между этажами установлены радиаторы. Снабжение теплоносителем этих батарей и входит в общедомовые нужды.

Кто должен платить за ОДН МКД? Согласно Постановлению №354 «О порядке предоставления коммунальных услуг собст-венникам и пользователям помещений многоквартирных домах и жилых домов» ОДН дома должны оплачивать собственники помещений, которые в нем расположены.

На действие этого правила не влияют особенности обустройства здания, жилых и нежилых помещений, тип учётного оборудования, форма управления многоквартирным домом.

Счет за ОДН не входит в квитанции оплаты индивидуальных коммунальных услуг за квартиру и оплачивается отдельно.

Как рассчитывается плата ОДН? Расчет ОДН основан на формулах и нормативах, которые утверждены постановлениями правительства РФ или региональными органами власти. Порядок расчета зависит от того, установлены ли счетчики в квартирах и общие приборы для учета расхода ресурсов на доме.

Если установлен общедомовой счетчик. В случае, если в МКД установлен общедомовой прибор учета, для расчета ОДН сотрудники УК ежемесячно снимают показания с этого счетчика.

Приборы данного типа показывают, какое количество электроэнергии, воды, газа и тепла было израсходовано непосредственно жильцами дома для личного пользования и затрачено на обслуживание всего здания.

После этого собираются показания квартирных счетчиков, рассчитывается потребление воды по каждой квартире и общая сумма расхода воды всеми жильцами. Показания ОДПУ и ИПУ сравниваются, разница между ними и есть расход на общедомовые нужды.

Важно! Чтобы баланс расхода по дому был сведен корректно, важно, чтобы показания индивидуальных и общедомовых счетчиков снимались в один период.  

Счет за ОДН распределяется между всеми собственниками соответственно площади их квартир.

Пример: Общая жилая площадь всех квартир в доме — 9 000 м². Учетный прибор на доме показал, что общее потребление воды за предыдущий месяц составило 3 000 м³. Собственники передали показания индивидуальных счетчиков и после суммирования данных расход воды на индивидуальные нужды жильцов составил 2 880 м³. Из этого следует, что на ОДН было израсходовано 3 000 м³-2 880 м³ = 120 м³ воды.

Если разделить этот объем воды на суммарную жилую площадь всех квартир, получим ОДН по воде на 1 м² жилья: 120 м³/9 000 м²=0.013 м³. Чтобы узнать, сколько нужно заплатить владельцу квартиры площадью 40 м², умножаем расход на 1 м² на площадь жилья и на установленный тариф (для примера возьмем тариф 100 руб./м³): 0,013 м³×40 м²×100 руб./м³=52 руб.

Итог: собственник квартиры площадью 40 м² заплатит 52 руб. за воду, которая была израсходована за месяц на общедомовые нужды.

А если в некоторых квартирах нет индивидуальных счётчиков (ИПУ) - в таком случае, индивидуальный расход ресурсов бу-дет рассчитываться по принятым нормативам на каждого прописан-ного в квартире. Например, месячная норма потребления холодной воды на человека — 5,48 кубометра, горячей — 3,81 кубометра.

Норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды устанавливается органами местного самоуправления. Тарифы по всем видам услуг можно посмотреть на сайте УК.

Важно! Несмотря на то, что формула учёта ресурсов на общие нужды достаточно проста, на практике реальные данные часто в несколько раз превышают расчётные.

Причины этого: повышенные потери ресурсов из-за неудовлетворительного состояния сети; действия жильцов, в квартирах ко-торых не установлены приборы учета. Например, жильцы пользуются тем, что обязаны платить по нормативам, и вовсе прекращают экономить: не перекрывают воду, дополнительно обогревают жилье газовой плитой. В других случаях, в квартире может проживать 4 человека, а прописан только 1. Счета будут начисляться по нормам на 1 пользователя, а в действительности использовать коммунальные услуги будут четверо.

Как рассчитывается ОДН, если в МКД расположен магазин, аптека, салон или ресторан? Собственник нежилого помещения, которое расположено в доме, обязан оплачивать ресурсы, затраченные на содержание здания и прилегающей территории. Если владе-лец магазина, офиса или кафе арендует помещение под свой бизнес, порядок оплаты прописывается в договоре аренды.

Размер платы за ОДН определяется так же, как и для собственников квартир — пропорционально площади помещений.

Какие факторы увеличивают расходы на ОДН? Если в тео-рии расходы на содержание дома не должны превышать 10% от индивидуального потребления, в большинстве случаев реальные показатели намного превышают запланированные. Специалисты выделяют множество причин таких расхождений - перечислим самые распространенные.

1. Допустимая погрешность счётчиков и нарушение их работы. Согласно требованиям ГОСТ, в работе приборов учета воды допускается погрешность ±2%. На практике, этому требованию не соответствует больше половины всех установленных приборов — во время проверок расхождение в показателях может достигать 20% и более.

2. Низкий порог чувствительности учётного оборудования. Одна из важных рабочих характеристик каждого счетчика — порог чувствительности, выше которого он точно показывает расход ресурса, а ниже границы может не фиксировать расход вовсе. Например, если вы полностью открыли кран на 15 минут, прибор покажет точно, сколько воды израсходовали. Но, если кран неисправен и вода сочится тонкой струей или просто постоянно капает, эти потери счетчик не покажет. При этом, из одного неисправного крана может вытечь 5-10 литров за день, или 150-300 литров за месяц.  

Существует несколько классов чувствительности водомерных устройств: А — 60 л/час; В — 30 л/час; С — 15 л/час.

При этом, большинство собственников устанавливают оборудование класса А, потому что цена таких приборов ниже, а низкий порог чувствительности позволяет “сэкономить” на индивидуальном потреблении ресурсов, перебрасывая недостачу на общедомовые нужды.

3. Отсутствие индивидуальных счетчиков в некоторых квартирах. Распространенная проблема — безответственное использование ресурсов теми жильцами, в квартирах которых не установлены счетчики. Они платят по нормативам, не заинтересованы в экономии и, чаще всего, расходуют больше нормы. Наглядным примером такого поведения становится ежедневное принятие ванны, запуск стиральной машины на полный цикл для стирки одной вещи, мытье посуды под проточной водой, и другие привычки.

Чтобы стимулировать население к установке индивидуальных счётчиков, нормы потребления на человека регулярно повышают, например, в 2015 году их увеличили на 20%, а в 2017 г. - еще на 40%.

4. Показатели индивидуальных и домовых счетчиков фиксируются в разное время. Многие собственники квартир фиксируют показания ИПУ тогда, когда удобно: одни 20 числа, другие 30-го, при этом сотрудники УК записывают показания общедомового прибора 24-26 числа. Разное время сбора показателей вызывает очередную неточность, которая вносит погрешность в учет ОДН. Из-за разных дат передачи показаний разница между расчетными и фактическими показателями может достигать 40%.

Кроме того, некоторые жильцы не передают показания вóвремя и регулярно каждый месяц: забывают, уезжают в командировки или на отдых. В таком случае счет формируют на основе среднегодового потребления, которое также может отличаться от фактического.

5. Аварии и ветхие коммуникации. Если в подвале дома прорвет водопровод, десятки кубометров воды теряются еще до того, как протечка будет устранена. Эти потери автоматически увеличат общедомовой расход и ОДН.

Кроме этого, во многих многоквартирных домах существуют мелкие протечки, на которые никто не обращает внимания. Вода из системы стоит в подвалах, постепенно просачиваясь в землю, куда уходят и средства плательщиков.   

6. Манипуляции собственников помещений с целью мошенничества. Существует множество приспособлений и приемов для остановки учетного оборудования: переходники, отверстия и зажимы, специальные магниты. Информацию про них можно найти в интернете и даже без проблем заказать себе одно из подобных приспособлений. В таком случае израсходованные недобросовестными потребителями ресурсы учитываются в ОДН и распределяются между всеми жильцами дома.  

Помимо усовершенствования счётчиков потребители часто пере-дают заниженные показания с целью экономии. Перепроверить дан-ные сложно - жители могут не открывать дверь контролерам. Такая ситуация приводит к аналогичным последствиям — коммунальные услуги учитываются общедомовым счетчиком.  

Манипуляции со счётчиками, ошибочные и заниженные показания в сумме могут составлять больше 50% от общедомового расхода во-ды. Особенно остро встает проблема в регионах на фоне постоянно повышающихся тарифов ЖКХ. Жильцы негласно пытаются восста-новить справедливость путем остановки приборов учета и подачи ложных цифр.

7. Несанкционированные подключения. Например, известны случаи несанкционированных подключений к общедомовым сетям коммерческих объектов, которые расположены рядом с МКД, например, автомобильных стоянок или небольших торговых точек.

8. Ошибки и халатность УК. Отдельные УК решают свои фи-нансовые проблемы за счет необоснованного завышения отдельных статей в квитанциях, в т.ч. и ОДН. Такие случаи появляются при от-сутствии должного контроля со стороны органов власти и самих жи-телей многоквартирных домов.

Для борьбы с подобными нарушениями правительство вводит ГИС ЖКХ, в которой должны будут отображаться показания при-боров учета и расчеты за ЖК-услуги, произведенные на основе этих показаний.

А здесь некоторые распространённые вопросы по теме:

Можно ли не платить за ОДН? В соответствии со статьями 210, 249 Гражданского кодекса РФ и статьей 158 Жилищного кодекса РФ собственники квартир несут ответственность за состояние общедомового имущества, а значит, должны оплачивать расходы за ОДН. Задолженность за эти услуги приводит к такой же ответственности, как и несвоевременная оплата других коммунальных услуг: управляющая компания высылает предупреждения, начисляет пеню.

Как снизить расходы на ОДН в МКД?

→ Регулярно заказывайте проверку домового счетчика. Исправное оборудование гарантирует точность при учете ресурсов и начислении счетов за их потребление.

→ Вóвремя отслеживайте и устраняйте протечки. Если увидели, что в подвале текут водопроводные или канализационные трубы, неза-медлительно вызывайте мастеров из УК - так вы устраните причину расхода воды и, дополнительно, исключите преждевременный износ дома из-за влажности.

→ Выявляйте и устраняйте несанкционированные подключения к сетям в системе энергоснабжения. При этом, к общим участкам ли-нии могут подключаться и жильцы, и сторонние пользователи, на-пример, через подвальные помещения. В случае обнаружения таких подключений, вызывайте представителей УК и составляйте соот-ветствующий Акт.

→ Проведите разъяснительную работу среди жильцов. Разместите в подъезде информационные плакаты, которые разъясняют необходимость своевременного ремонта сантехники, других систем, а также важность экономии ресурсов при нормированной оплате без коммунальных услуг без счётчиков.   

→ Проведите общее собрание для выбора ответственных за сбор и подачу данных индивидуальных счетчиков в определенный период. Такие меры позволяют сэкономить 15% средств.

  Прошу познакомиться

с некоторыми комментариями, поступившими из разных регионов на эту тему:

Название "общедомовые нужды" (ОДН) давно заменено на "со-держание общедомового имущества" (СОИ).

 15 лет тому назад я платил за ЖК-услуги в 12 раз меньше. Инфляция за это время составила 289% (нарастающим итогом). Т.е. тарифы на ЖКХ не должны были увеличиться более чем в 3 раза за эти 15 лет. Вот так!

 Если житель является собственником квартиры до стен, то почему его нагрузили законом, обязывающим принять в собственность и часть собственности дома, без согласованного договора? А если нет у собственника квартиры еще и "бумаги" с печатями и взаимными подписями на собственность части дома, то такой закон имеет только силу принуждения, юридически безграмотен и сделан для того, чтобы сократить бюджетные средства, которые раньше шли на содержание дома.

 ОДН не должны превышать 10% от индивидуальных платежей. А у нас получается почти одинаковые суммы. Раньше не помню таких платежей. Откуда они взялись?

 "Потери во внутридомовой сети" - это косяк УК, который не дол-жны оплачивать собственники. УК, исполняя требования Договора управления, ОБЯЗАНА не допускать, а при возникновении устранять эти "потери" - для того она и нанимается собственниками на работу.

 Управляющие компании жильцов МКД обдирают, как липку. У нас, например, квартира общей площадью 61,2 кв. м. За неё мы ежемесячно по графе "Содержание и ремонт общего имущества" платим без малого 600 руб. С нас много чего требуют, а нам мало что делают, положенное по закону. В последнее время с нас берут деньги и на содержание дворника, который убирает площадку перед домом - раньше за уборку платила УК. Плата за вывоз мусора вообще легла удавкой на многодетные семьи, т.к. за каждого члена семьи, включая и малышей, ежемесячно надо платить по 64,13 руб. Федеральный закон ветеранам труда 70 лет и старше предусмотрел льготную ски-дку по оплате капремонта 50% , а у нас в Дагестане такой льготы нет - из-за отсутствия денег в бюджете.

 Строка «плата на ОДН» утратила силу с 1 января 2018 г. Вместо неё в квитанции появилась строка «платежи за СОИ» - по холодной воде, по горячей, но с повышенным тарифом. Это правильно?

Доля на общедомовое имущество должна быть официально зарегистрирована. П.2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ даёт право на продажу, дарение и т.д. своей доли в общедомовом имуществе, значит, у каждого собственника должно быть Свидетельство на право собственности доли общего имущества. Но такого документа ни у кого ведь нет! Просчёты закона?

 Как же быть? У властей нет ведь времени об этом думать! Может, им об этом напоминать? Или уж помалкивать?

Обратите внимание на название статей: [1]Статья 7.23.3 «Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»

А. И. Рудных